Todos hemos tenido oportunidad de comprobar las consecuencias de la crisis. Una de ellas es el aumento de las ejecuciones hipotecarias.
Cuando una persona no puede pagar un préstamo garantizado con una hipoteca sobre su vivienda, el banco procede a dicho procedimiento de ejecución hipotecaria.
En la mayoría de los casos, tras dicha ejecución aun queda deuda por saldar, ya que si no es vivienda habitual (por ejemplo un terreno de una empresa) el banco puede adjudicársela en subasta por el 50% del valor de tasación, y si es vivienda habitual (gracias a la Ley 1/2013 para reforzar la protección al deudor hipotecario) el límite mínimo es el 70% o 60% del valor de tasación, si la deuda debida es inferior al 70% del mismo.
Quedando por ello cantidad pendiente el banco ejecuta contra el resto de bienes personales de los afectados, pudiendo embargar no solo la vivienda que se ofreció en garantía (que ya estaría embargada y subastada) sino también cualquier bien del afectado, dinero, vehículo, otro inmueble etc.
Ante esto nos encontramos con dos figuras: la dación en pago y la cesión para pago.
La dación en pago consiste en que el deudor da un bien al acreedor y éste lo acepta, con el objetivo de extinguir la deuda.
La cesión para pago consiste en que el deudor transmite un bien al acreedor, que lo acepta, y éste lo transmite posteriormente a un tercero.
En el primer caso se extingue totalmente la deuda, y se transmite la propiedad. En el segundo caso tan solo se extingue la deuda si el acreedor consigue vender (por ejemplo) el bien, y se extingue en la parte que corresponda a la cantidad que obtenga por su venta.
¿Cómo conseguir la dación en pago?.
Para conseguir la dación en pago hay que negociar con el banco. La entidad ponderará las circunstancias que concurren en cada caso. No obstante existe el RD Ley 6/2012 en el que se establecen los requisitos por los que una entidad contemplaría ampliamente acceder a la dación en pago: relación precio de venta con el número de habitantes del municipio; que el afectado se encuentre en situación de exclusión etc.
No obstante la entidad siempre querrá negociar la dación en pago por si el afectado encontrara otra fórmula que fuera más beneficiosa para ella.
Ante esta situación, tanto si eres empresa como persona física, recomendamos se ponga en contacto con PAUMARD abogados & asesores para tramitar la negociación y la viabilidad de la dación en pago.
¿Cómo tributo por la dación en pago o la cesión en pago?.
Respecto de la dación en pago:
- desde el 1 de enero de 2014 y con efectos retroactivos, con el límite de la prescripción de cuatro años, las ganancias patrimoniales obtenidas por la dación en pago de la vivienda habitual están exentas en el IRPF.
- Si se hubiera producido en los periodos anteriores, dentro del plazo de prescripción, el deudor que hubiera dado en pago la vivienda habitual podrá solicitar la devolución de la parte que pagó en el IRPF por esa ganancia derivada de la dación en pago.
Respecto de la cesión en pago de deudas:
- Están sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
- Existen dos transmisiones: del deudor al acreedor y del acreedor al tercero que finalmente adquiere el bien del deudor.
- Se tiene que liquidar el impuesto en cada transmisión. No obstante cuando el acreedor transmita el bien al tercero, el acreedor tendrá derecho a solicitar la devolución de lo pagado por el impuesto, siempre que la transmisión se produjera en el plazo de 2 años.
- La base imponible será el valor real del bien menos las cargas (sin que se incluyan las deudas, ni siquiera las garantizadas por hipoteca o prenda).
- La cuota a aplicar será la fijada por cada Comunidad Autónoma, si no hubiera fijado ninguna, será del 6% para inmuebles, del 4% para bienes muebles, o los tipos especiales que se señalan para arrendamientos y títulos valores.
La primera está referida al IRPF y la segunda tendrá que liquidarse independientemente.
