El periódico inglés The Guardian publicaba hace unos días que en Inglaterra está incrementándose el número de emisiones de Subprime, y recientemente se ha publicado que CaixaBank ha colocado 1.000 millones de euros en cédulas hipotecarias recibiendo una demanda de 1.900 millones de euros.
Al ser un instrumento muy demandado y muy interesante jurídicamente, consideramos instructivo la elaboración de este post.
Qué son. Diferencias con las cédulas hipotecarias.
Las subprime son titulaciones hipotecarias, cuyas hipotecas conllevan riesgo elevado dado que se ha concedido a deudores de dudosa capacidad para hacer frente a ellas.
La titulización es un instrumento financiero que pertenece a la categoría de financiación estructurada, que consiste, básicamente, en que uno o varios activos, como préstamos a favor de un acreedor (normalmente un banco), se agrupan y se emiten títulos que representan el derecho de crédito, es decir, representan el derecho de cobro de esos préstamos. En otras palabras, el derecho a ser acreedor de un conjunto de préstamos se divide en varias partes a través de los títulos.
Es decir, por un lado está el activo, que es el activo colateral (si fuera un producto derivado sería el activo subyacente) y por otro está el título, que puede adoptar diversas formas: obligaciones, pagarés, bonos, etc.
El mecanismo de funcionamiento, explicado de una forma que pueda ser entendida fácilmente, y poniendo el ejemplo de las hipotecas, es que el banco agrupa determinadas hipotecas, crea una sociedad que será el Fondo de Titulización de Activos, ésta emite los títulos respecto de las anteriores hipotecas agrupadas, y con el dinero que obtengan con la venta de los títulos, el Fondo adquiere esas hipotecas agrupadas, saliendo éstas por tanto del balance de los bancos. Y derivado de los derechos de crédito de esos préstamos se va generando el interés o la prima a percibir por el tenedor del título.
Por su parte, las cédulas hipotecarias o covered bonds, consisten en titulizar activos, por ejemplo préstamos, como ocurre en la anterior, pero en este caso, no se crea ninguna sociedad o Fondo al que traspasar los activos, sino que el banco los mantiene en su balance.
De manera que el riesgo, en el primer supuesto radica en la calificación que se dé al activo, a la hipoteca, por ejemplo. Y en el segundo caso, el riesgo radica en la calificación del propio banco que emite el título.
Régimen legal.
Este tipo de productos financieros están previsto para inversores institucionales. Sobre todo van destinados a fondos de inversión o fondos de pensiones.
Actualmente se regulan, principalmente, por la Ley 5/2015 de 27 de abril de fomento de la financiación empresarial.
Mientras que las cédulas hipotecarias se prevén en la Ley 2/1981 reguladora del mercado hipotecario y en el RD 719/2009 de 24 de abril que desarrolla a la anterior.
Mecanismo de la titulización
Cualquier sociedad puede titulizar su activo para obtener liquidez.
La titulización se instrumenta a través del vehículo especial de titulización, que es la sociedad o fondo al que se transmite el activo que ella misma va a titulizar.
Podrán ser titulizados los siguientes activos:
- Derechos de crédito que figuren en el activo del cedente, incluyéndose las participaciones hipotecarias que cumplan concretos requisitos, sirviendo de ejemplo los préstamos con garantía hipotecaria concedidas para adquisición de vivienda.
- Derechos de crédito futuros que constituyan ingresos o cobros de magnitud conocida o estimada. Entre otros, los derechos de concesionario al cobro del peaje en autopistas, así como aquellos otros que se determinen por circular de la CNMV.
Los fondos podrán adquirir estos activos a través de cualquier forma válida en derecho. Sin embargo, el fondo que adquiere tiene que cumplir el requisito de tener auditadas sus cuentas en los dos últimos años, no obstante, ésto queda exceptuado en caso de reciente creación, en los que se audita el periodo en el que existe el fondo, pudiéndose exceptuar también en otras situaciones, si así lo considera la CNMV.
Por otra parte, los títulos que los fondos emitan en representación de esos activos podrán adoptar diversas formas jurídicas y podrán ser objeto de negociación en un mercando secundario oficial o en un sistema multilateral de negociación.
Existen distintos tipos de titulación:
- Sintética: el fondo asume todo o parte del riesgo de los activos.
- Cerrado: No se permiten, por disponerlo así su escritura de constitución, la incorporación de nuevos activos o pasivos, una vez creada.
- Abierto: El activo y pasivo pueden modificarse tras su creación.
- Whole business securisation: se tituliza, no solo un tipo de activo como un préstamo con garantía hipotecaria, sino todo el negocio, incluyendo todos los activos.
- Futuros: los derechos de crédito futuro sobre determinados activos. Es el caso de la moratoria nuclear.
Además los fondos podrán, para incrementar la seguridad de los derechos económicos, realizar operaciones como neutralizar las diferencias de tipos de interés entre los activos y los pasivos que los representan, o transformar las características financieras de todos o algunos de los pasivos, contratar swaps, seguros etc.
Creación de un fondo de titulización.
Para crear un fondo de titulización es necesario dirigir el escrito de solicitud de constitución a la CNMV, por la sociedad gestora, que deberá incluir también la forma en la que se extinguirá el fondo, con liquidación y amortización de los valores (con independencia de las causas que la ley que lo regula establece como determinantes de la extinción).
Habrá que aportar y registrar la escritura pública de constitución, activos a agrupar en el fondo, así como el resto de documentación que se considere necesaria y/o que requiera la CNMV.
También es necesario presentar un informe de auditores, sociedades gestoras o expertos sobre el activo del fondo de titulización.
Por último, se tendrá que aprobar el folleto informativo sobre los valores a emitir, por la CNMV.
Si tras la constitución se quisiera crear un compartimento de titulización en el fondo, se deberá volver a solicitar ante la CNMV, aportando las escrituras referidas.
Todo ello deberá cumplir lo dispuesto para la emisión de valores.
Existe la especialidad de que cuando los valores emitidos por el fondo se destinen únicamente a inversores cualificados, los requisitos para su constitución se reducen a la solicitud previa a la CNMV, y la aportación y registro de la escritura pública de constitución. Debiendo realizarse efectivamente la emisión de los valores a inversores cualificados.
No será necesaria la inscripción en el Registro Mercantil, y las cuentas anuales se presentarán en la CNMV.
Y todo lo anterior tendrá que instrumentarse a través de las sociedades gestoras de fondos de titulización, que podrán constituirlos, administrarlos y representarlos legalmente, debiendo inscribirse en la CNMV.
Pinchando aquí podéis visitar la lista de fondos de titulización que existe en España.
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