Si al firmar su préstamo hipotecario el banco le impuso asumir todos los gastos de constitución de la hipoteca, puede tener derecho a solicitar la devolución de una parte de las cantidades abonadas. Este tipo de reclamación suele afectar a facturas de notaría, registro de la propiedad, gestoría y, según el caso, tasación. La posibilidad de recuperar importes concretos depende de la fecha de la escritura, de las cláusulas firmadas, de los justificantes disponibles y de las circunstancias de su contrato.
El hecho de que la hipoteca esté ya amortizada, que haya vendido la vivienda o que el préstamo se haya cancelado no impide por sí solo estudiar una reclamación. Lo relevante es revisar cómo se distribuyeron los gastos y valorar, con prudencia, tanto las cantidades reclamables como los plazos aplicables al caso concreto.
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¿Qué gastos de hipoteca pueden reclamarse?
En muchas escrituras de préstamo hipotecario se incluyó una cláusula que atribuía al consumidor todos los gastos derivados de la formalización de la operación. Cuando esa imposición no fue transparente o provocó un desequilibrio importante en perjuicio del prestatario, puede ser discutida y dar lugar a la restitución de determinados importes.
Con carácter general, el reparto que se viene aplicando en reclamaciones por gastos hipotecarios exige analizar cada concepto de forma separada:
- Registro de la propiedad: los gastos de inscripción de la hipoteca suelen ser reclamables frente a la entidad bancaria.
- Gestoría: cuando fue impuesta o gestionada en interés de la entidad, puede proceder la devolución de los importes pagados por este servicio.
- Notaría: la distribución no suele ser íntegra para una sola parte. Habitualmente debe examinarse la factura para determinar el importe que puede corresponder al banco.
- Tasación: su posible devolución requiere una revisión específica, especialmente según la fecha de la operación y la documentación contractual.
- Impuesto de actos jurídicos documentados: no debe incluirse de forma automática en una reclamación de gastos. Su tratamiento es distinto y depende de las normas tributarias y del momento en que se firmó la escritura.
No basta con que usted pagara las facturas: es necesario comprobar si existía una cláusula de gastos, cuál era su redacción y qué partidas se repercutieron realmente. Una reclamación bien planteada evita solicitar conceptos que no correspondan y permite fundamentar adecuadamente los que sí puedan exigirse.
Qué documentación conviene reunir
Para reclamar gastos hipotecarios al banco, lo recomendable es conservar o solicitar la documentación que permita acreditar tanto la cláusula como los pagos. La falta de algún documento no siempre impide iniciar el estudio, pero disponer de él facilita cuantificar la reclamación.
- Escritura de préstamo con garantía hipotecaria y, si la hubiera, escritura de novación o subrogación.
- Factura de notaría.
- Factura del Registro de la Propiedad.
- Factura de gestoría.
- Factura de tasación, si se abonó.
- Justificantes de pago, extractos bancarios o cargos relacionados.
- Comunicaciones previas con el banco sobre esta cuestión, si existen.
Si no encuentra las facturas, conviene no renunciar de entrada a sus derechos. Un abogado puede valorar qué documentos pueden pedirse al notario, al registro, a la gestoría o a la propia entidad, así como la viabilidad de la reclamación con la información disponible.
Cómo solicitar la devolución de gastos de hipoteca
1. Revisar la escritura y calcular los importes reclamables
El primer paso debe ser jurídico y documental: identificar la cláusula de gastos, revisar las facturas y determinar qué cantidad corresponde solicitar. La cifra no se obtiene aplicando un porcentaje genérico a todas las facturas, ya que cada concepto puede tener un tratamiento diferente.
2. Presentar una reclamación extrajudicial al banco
Antes de acudir a los tribunales, normalmente es conveniente dirigir una reclamación escrita al servicio de atención al cliente de la entidad. Debe concretar la cláusula cuestionada, adjuntar la documentación relevante y solicitar la devolución de los importes que correspondan, incluyendo, cuando proceda, los intereses.
Una oferta parcial, una respuesta genérica o la falta de contestación no deberían aceptarse sin revisar sus consecuencias. El banco puede proponer un acuerdo que no incluya todos los conceptos procedentes o condicionar el pago a una renuncia amplia de acciones. Antes de firmar, resulta aconsejable analizar el documento.
3. Valorar la vía judicial si el banco no devuelve lo debido
Si la entidad rechaza la reclamación, no responde o devuelve una cuantía inferior a la que pudiera corresponder, puede ser necesario acudir a la vía judicial. En ese procedimiento se solicitaría la nulidad de la cláusula de gastos, si procede, y la restitución de las cantidades indebidamente asumidas por el consumidor.
La estrategia procesal, el importe a reclamar, los gastos del procedimiento y los plazos deben estudiarse de forma individual. No todos los casos presentan la misma viabilidad ni la misma documentación, por lo que una revisión previa es especialmente importante.
¿Puede reclamar si la hipoteca es antigua o está cancelada?
Sí, una hipoteca antigua o cancelada puede ser objeto de análisis. La cancelación registral, la amortización total del préstamo o la venta de la vivienda no eliminan automáticamente la posibilidad de reclamar los gastos soportados al constituir la hipoteca.
Ahora bien, los plazos para reclamar y su cómputo han generado una importante litigiosidad y deben revisarse con especial atención. Esperar sin analizar el caso puede perjudicar la defensa de sus derechos. Si conserva la escritura y alguna factura, es aconsejable solicitar una valoración cuanto antes.
Cuándo conviene acudir a un abogado para reclamar gastos hipotecarios
Contar con asesoramiento jurídico es especialmente útil si el banco ha rechazado su petición, ha realizado una devolución parcial, le propone firmar un acuerdo o usted no dispone de toda la documentación. También es recomendable cuando concurren varias operaciones —novaciones, subrogaciones o ampliaciones de préstamo—, porque puede ser necesario diferenciar los gastos de cada escritura.
En PAUMARD Abogados estudiamos la documentación de su préstamo para valorar qué gastos hipotecarios pueden reclamarse, preparar la reclamación frente a la entidad y defender sus intereses si es preciso acudir a la vía judicial. Puede conocer el alcance general de nuestras reclamaciones a bancos y solicitar un análisis de su caso antes de aceptar una propuesta de la entidad o renunciar a cantidades que pudieran corresponderle.
